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历史案例:被拆迁人对拆迁安置房享有的优先权优于建设工程价款受偿权

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发表时间:2023-07-26 23:34

裁判要旨

建设项目价格优先赔偿权属于法定权利,优先于普通民事权利。其立法目的是保护建设项目承包商的合法权益,维护交易安全。但是,优先赔偿权的行使也有其条件和限制。交付全部或大部分资金的商品房消费者对建筑物的物权期望优于承包商的优先赔偿权,被拆迁人的安置赔偿权优先于其他买受人和其他权利人的权利。因此,被拆迁人对建筑物的权利优先于承包商的优先赔偿权,被拆迁人在承包商申请强制执行涉案房屋时享有排除。

基本案例

原告王某聪和王某林共同承担了村中和国际城东临六栋安置房和一栋门房的建设。后来,由于A村民委员会拖欠工程款,王某聪和王某林向我院提起了诉讼。2019年11月6日,本院对原告王某聪、王某林、被告A村民委建设工程施工合同纠纷(2019年)作出了鲁0881民初21XX号民事判决,其中第四项判决:原告王某聪和王某林对涉案项目享有优先受偿权。2020年2月10日,我院作出(2020年)鲁0881执行1X号审判决。

此外,被告桂某朋、桂某振系纸坊村集体组织成员,其父亲桂某华在A村民委有两处房屋,后因某村拆迁,两处房屋均在拆迁范围内,经结算,两处房屋分别补偿34664元,124251.5元,A村民委员会于2013年5月18日、5月28日向桂某华出具了两张房屋拆迁补偿收据,该补偿款可用于折扣拆迁后购买的房屋。2013年5月14日交了10000元的购房款。以上三张收据均记载为“20号楼西单元4号车库”,24号车库,

还发现,2019年3月15日,桂某朋、桂某振的父母与原告王某林就涉案房屋签订了《临时借用房屋协议》,并约定在原告缴纳1万元押金后使用房屋七天。后桂某朋、桂某振及其家属在涉案房屋居住使用至今。

裁判结果

2021年12月1日,曲阜市人民法院作出(2021)鲁0881民初24XX号民事判决:驳回原告王某聪、王某林的诉讼请求。

案例解读。

建设项目优先受偿权的权利主体是承包商。本案是申请执行人提起的执行异议诉讼,旨在推翻案外人桂某朋、桂某振的执行异议。被告提出的执行异议认为,涉案房屋是被告的拆迁安置房,应当排除执行。根据《最高人民法院关于建设项目价格优先受偿权的批准》(法律释放[2002]16号),“一、人民法院应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,确定建设项目承包商的优先抵押。

通过对比分析,本案被告即被拆迁人的法益保护比普通购房人和承包人的权利更紧迫,因为如果被拆迁人失去对涉案补偿安置房屋的占有和使用,将从拆迁前对房屋的所有权转变为普通债权,从原有的物权保护转变为普通债权保护,这是违背公平原则的。因此,与承包商的优先受偿权相比,被拆迁人的权利更加优先和紧迫。因此,被拆迁人享有排除和执行拆迁安置房的优先权。

有关法律法规

第七条第一款《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法律解释[2003]7号)。

第二十四条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

第一条、第二条是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批准》(法释[2002]16号)。

第二十七条《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》。